Rogito notarile: cos'è, come funziona e quanto costa

Il rogito è l'ultimo atto di un percorso lungo e spesso stressante. È il momento in cui si firma, si pagano le chiavi e la casa diventa ufficialmente tua. Sapere cosa succede in quella stanza, cosa viene verificato e quanto costa aiuta ad arrivarci preparati, senza sorprese dell'ultimo momento.

Cos'è il rogito notarile e a cosa serve

Il rogito notarile, tecnicamente "atto pubblico di compravendita", è il documento redatto da un notaio che formalizza il trasferimento della proprietàdi un immobile dal venditore all'acquirente. Senza il rogito, la compravendita non è conclusa e non è opponibile a terzi: anche se si è firmato un compromesso e versata una caparra, la casa non è ancora legalmente dell'acquirente fino alla firma dell'atto definitivo.

Il termine "rogito" deriva dal latino rogare, che significa chiedere: in origine indicava l'atto con cui si richiedeva al notaio di redigere un documento ufficiale. Oggi il notaio svolge una funzione di garanzia imparziale per entrambe le parti: verifica la regolarità dell'immobile, autentica le firme e provvede alla registrazione dell'atto nei registri immobiliari.

Rogito in banca o dal notaio: le differenze

Quando l'acquisto è finanziato con un mutuo, il rogito avviene in due momenti strettamente collegati. Si firma prima l'atto di compravendita dell’immobile e poi, nello stesso giorno e di solito nella stessa sessione, l'atto di mutuo con la banca. In questo secondo atto il notaio iscrive l'ipoteca sull'immobile a favore della banca, che eroga contestualmente il capitale necessario per pagare il venditore.

Entrambi gli atti si firmano davanti al notaio, di solito nello studio notarile. Alcuni istituti di credito mettono a disposizione la propria sede, ma la procedura è identica: è sempre il notaio a dirigere la sessione e a garantire la correttezza dell'atto.

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Come funziona il rogito notarile

Il giorno del rogito non è il primo momento in cui il notaio interviene. Settimane prima della firma ha già avviato una serie di verifiche sull'immobile e sulla documentazione delle parti: è il lavoro preparatorio che rende possibile una stipula sicura.

Chi deve essere presente alla firma

Alla firma del rogito devono essere presenti tutte le parti coinvolte: il venditore, l'acquirente e il notaio. Se l'acquisto avviene con mutuo, sarà presente anche un rappresentante della banca. Se l'immobile è stato trovato tramite agenzia immobiliare, anche l'agente deve essere presente e i suoi dati vengono indicati nell'atto. Chi non può presentarsi personalmente può delegare un rappresentante attraverso una procura notarile.

Cosa viene verificato dal notaio prima della firma

Prima di procedere con la stipula, il notaio effettua una serie di controlli fondamentali. Verifica la titolarità dell'immobile e la corrispondenza tra chi si dichiara proprietario e chi risulta dai registri. Controlla l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli pregiudizievoli. Verifica la regolarità catastale e urbanistica dell'immobile, controllando che la planimetria corrisponda allo stato reale e che non ci siano difformità edilizie non sanate. Accerta che il venditore abbia piena capacità giuridica di disporre dell'immobile. Queste verifiche richiedono tempo: è consigliabile trasmettere tutta la documentazione al notaio con almeno 15-20 giorni di anticipo rispetto alla data fissata per il rogito.

I documenti necessari per il rogito notarile

La documentazione richiesta varia in base alla situazione specifica, ma include generalmente i documenti di identità e codice fiscale di tutte le parti, la visura e la planimetria catastale aggiornata, l'atto di provenienza dell'immobile, il certificato di agibilità, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), il certificato di destinazione urbanistica per i terreni e, se l'acquisto avviene con mutuo, la documentazione del finanziamento. In presenza di un preliminare già registrato, anche questo va messo a disposizione del notaio.

Quanto costa il rogito notarile

Il costo complessivo del rogito si compone di tre voci distinte.

Le imposte

Sono la voce più rilevante e non sono negoziabili: le aliquote sono fissate per legge. Per l'acquisto della prima casa da privato si applica l'imposta di registro al 2% del valore catastale rivalutato, con un minimo di 1.000 euro, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. Per la seconda casa l'imposta di registro sale al 9%. Se si acquista da un'impresa costruttrice si applica invece l'IVA: al 4% per la prima casa, al 10% per la seconda, con imposte fisse di 200 euro ciascuna.

Se contestualmente si stipula anche un atto di mutuo, si aggiunge l'imposta sostitutiva: pari allo 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, al 2% per la seconda.

L'onorario del notaio

È il compenso professionale per il lavoro svolto: verifiche preliminari, redazione dell'atto, stipula e adempimenti successivi. È l'unica voce su cui esiste un margine di trattativa tra studi notarili. Se si stipula anche l'atto di mutuo nello stesso giorno, vale la pena chiedere un preventivo complessivo per entrambi gli atti.

Le spese accessorie

Comprendono visure ipotecarie e catastali, copie conformi dell'atto, bolli e contributo al Consiglio Notarile. Generalmente ammontano a poche centinaia di euro.

Cosa succede dopo il rogito

La firma del rogito non è l'ultimo passaggio, ma è quello che dà il via agli adempimenti successivi, quasi tutti gestiti direttamente dal notaio.

Entro 30 giorni dalla stipula il notaio provvede alla registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate, al versamento delle imposte di competenza e alla trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari. La trascrizione è il passaggio che rende il trasferimento di proprietà opponibile a terzi: da quel momento, chiunque consulti i registri può verificare che l'immobile appartiene al nuovo proprietario. Viene effettuata anche la voltura catastale, con cui l'immobile viene intestato al nuovo titolare nel catasto.

Se contestualmente è stato stipulato l'atto di mutuo, il notaio provvede anche all'iscrizione dell'ipoteca a favore della banca.

Dal giorno del rogito l'acquirente è a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile, con tutti i diritti e le responsabilità che ne derivano: il pagamento dell'IMU per la seconda casa, la copertura assicurativa, la gestione delle spese condominiali. Se si tratta di prima casa, per mantenere le agevolazioni fiscali ottenute è necessario trasferire la residenza nel nuovo immobile entro 18 mesi dalla stipula.

Domande frequenti sul rogito notarile (FAQ)

Si può annullare un rogito notarile?

Un rogito già firmato e registrato non si annulla facilmente. Per legge, un atto notarile può essere impugnato solo in presenza di vizi gravi: dolo, violenza, errore essenziale o incapacità di una delle parti al momento della firma. In questi casi è necessario ricorrere al tribunale. Nella pratica, se entrambe le parti sono d'accordo a sciogliere la compravendita, è possibile stipulare un atto notarile contrario, che riporta la proprietà al venditore originario, ma con nuovi costi notarili e fiscali. È una procedura rara e sempre costosa.

Quanto tempo passa tra il compromesso e il rogito?

Non esiste un termine legale obbligatorio, ma nella pratica il periodo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo è di solito compreso tra 1 e 6 mesi. Dipende dai tempi necessari per ottenere il mutuo, per completare le verifiche notarili, per liberare l'immobile e per accordarsi sulla data tra le parti. Se l'acquisto avviene con mutuo, i tempi sono spesso dettati dall'istruttoria bancaria.

Cosa succede se una delle parti non si presenta al rogito?

Se una parte non si presenta senza giustificato motivo, l'altra può richiedere al tribunale l'esecuzione forzata del contratto oppure la risoluzione del contratto con il diritto a trattenere la caparra o a riceverne il doppio, a seconda di chi è inadempiente.

Il rogito può avvenire senza mutuo già approvato?

Tecnicamente sì, ma nella pratica chi acquista con mutuo firma il rogito solo dopo aver ricevuto la delibera definitiva dalla banca. Firmare il rogito senza avere certezza del mutuo significherebbe impegnarsi legalmente all'acquisto senza avere la garanzia di disporre dei fondi necessari, con il rischio di perdere la caparra o di essere esposti ad azioni legali da parte del venditore.