Mutuo online: guida completa

Ci siamo, hai deciso di acquistare casa! Ora potresti dover affrontare la questione mutuo. Cosa ti aspetta? Se è la prima volta che richiedi un finanziamento è normale che tu possa non conoscere certi termini – come rogito o stipula – o che tu abbia dubbi su come procedere. Ecco che arriviamo in tuo aiuto! Con questo articolo ti daremo una guida dettagliata e pratica per aiutarti a comprendere e affrontare ogni fase dell’accensione di un mutuo, dalla richiesta iniziale fino alla stipula e, in seguito, alla gestione delle rate!

Prima di entrare nel dettaglio delle fasi, se preferisci capire come funziona un mutuo in modo visivo e intuitivo, guarda il video.

Fase 1. La richiesta di mutuo

Quali sono i requisiti per poter richiedere un mutuo?

I requisiti legali necessari per la richiesta di un mutuo sono:

• Avere la cittadinanza italiana, o nella Comunità Europea;
• Avere residenza o domicilio fiscale in Italia;
• Aver compiuto i 18 anni di età.

Per i cittadini extracomunitari sono richieste ulteriori garanzie, che variano da banca a banca (permesso di soggiorno, residenza in Italia da un certo numero di anni, contratto di lavoro etc): in questo articolo ci focalizzeremo sul processo per i cittadini comunitari.

Quali documenti ti servono per inoltrare la tua richiesta di mutuo?

Una volta che avrai chiaro quale mutuo vuoi richiedere (approfondisci le differenze con la nostra guida alle tipologie e ai tassi dei mutui) per procedere con la tua richiesta avrai bisogno di alcuni documenti. Vediamoli di seguito.

Documenti anagrafici

• Carta d’identità e codice fiscale;
• Certificato contestuale: si tratta di un unico certificato che comprende certificato di residenza e stato di famiglia;
• Se sei sposato/a: l’estratto dell’atto di matrimonio, da cui si evinca il regime patrimoniale della coppia;
• Se hai affrontato una separazione o un divorzio: omologa di separazione o sentenza di divorzio;

Documenti economici

• Almeno le tue ultime due buste paga (se lavori come dipendente) o cedolino della pensione (se sei in pensione);
• Almeno gli ultimi due modelli unici (se sei freelance) e il modello F24;
• Almeno l’ultimo modello CU o 730;
• Almeno l’ultimo estratto conto corrente;

Documenti inerenti all’immobile

• Proposta d’acquisto;
• Planimetria catastale;
• Concessione edilizia (per gli immobili di nuova costruzione);
• Atto di provenienza: si tratta dell’atto con cui l’attuale venditore ha acquisito la proprietà dell’immobile;
• Certificato di agibilità (attesta la sussistenza dei requisiti minimi di igiene, sicurezza, risparmio energetico e salubrità dell’immobile).

Un consiglio: ricorda che le banche non erogheranno mutui su immobili con pianta catastale non conforme, case non urbanisticamente regolari, con trascrizioni o ipoteche non cancellate. Presta quindi attenzione a questo dettaglio!

Fase 2: L’istruttoria

Le fasi che seguono a ogni richiesta di mutuo sono:

• L’istruttoria reddituale: in questa fase la banca verificherà i tuoi dati e la documentazione caricata insieme alla domanda di mutuo. Fondamentale sarà la tua capacità di rimborso, ovvero la capacità di restituire il denaro preso in prestito dalla banca. La banca valuterà quindi diversi fattori, tra cui il tuo contratto di lavoro, la sostenibilità della rata di mutuo rispetto al tuo reddito, eventuali garanzie a tutela dell’ipoteca, etc. Se l’esito della valutazione è positivo, la banca ti comunica la delibera reddituale. Nel caso in cui l’esito sia negativo, il mutuo non è approvato.
  
  Potrebbe anche succedere che la banca ti chieda ulteriori garanzie per approvare il mutuo (es. un garante che si impegni a intervenire nel pagamento delle rate nel caso in cui tu non fossi più in grado di pagarle).
  Le tempistiche variano da istituto a istituto, ma in media per questa fase considera dalle due alle tre settimane.
• L’istruttoria tecnico-legale: dopo la delibera reddituale, la banca effettua le valutazioni sull’immobile che vuoi acquistare, acquisendo una perizia del suo incaricato e la relazione notarile preliminare.
  
  Per la perizia, la banca invia un perito a fare un sopralluogo dell’immobile che intendi acquistare, per certificarne la regolarità catastale e il valore di mercato.
  
  La relazione preliminare notarile invece è l’atto con il quale il notaio incaricato della stipula identifica l’immobile e ne attesta la proprietà e le eventuali trascrizioni pregiudizievoli (per esempio precedenti ipoteche o pignoramenti). Anche per questa fase considera circa tre settimane di tempo.

Fase 3. Stipula ed erogazione del mutuo

Una volta ottenuto l’esito positivo per il tuo mutuo e completata la valutazione immobiliare, potrai – in base agli accordi con la parte venditrice e alla disponibilità dell’immobile e della banca finanziatrice – procedere con il rogito notarile.

Il rogito notarile è l’atto ufficiale che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente. Tu, il venditore e il notaio vi incontrerete per firmare l’atto di compravendita. Il notaio leggerà il documento per assicurarsi che tutte le informazioni siano corrette e che entrambe le parti comprendano gli accordi. Una volta che avrete firmato, l’atto verrà registrato e l’immobile diventerà ufficialmente tuo.

Successivamente il notaio dovrà anche registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate, occuparsi di depositare l’atto nei Registri pubblici, consultabili da tutti, e di fare la voltura catastale, con cui l’immobile viene intestato in catasto a nome di chi acquista. Oggi tutti questi adempimenti vengono effettuati dal notaio mediante il Modello Unico Informatico (MUI).

Nello stesso giorno del rogito firmerai anche l’atto di mutuo, sempre davanti al notaio. Con la stipula di questo atto, il notaio procederà all’iscrizione dell’ipoteca sul tuo immobile e potrà dare l’avvio all’esecuzione del contratto di finanziamento. Grazie a questo atto, dunque, la banca ti verserà il capitale che ti servirà per pagare il venditore e per te incomincerà il periodo di rimborso del prestito.

Come funziona il piano di ammortamento: la metafora del rettangolo

Una volta firmato l'atto di mutuo, inizia il periodo di rimborso. Per capire davvero come funziona aiuta ragionare per immagini.

Immagina di mettere in fila tutte le rate che pagherai nel corso degli anni. Nel nostro esempio, ogni rata ha lo stesso importo e la stessa cadenza. Se le metti una accanto all'altra, quello che ottieni è un rettangolo perfetto: la base rappresenta il numero di rate, l'altezza l'importo di ciascuna. L'area del rettangolo (base per altezza) è il totale che restituirai alla banca.

Supponiamo di aver preso in prestito 80.000 euro, con rate complessive annuali pari a 4.000 euro per 30 anni. L'area del rettangolo è 4.000 per 30, cioè 120.000 euro. Ma alla banca ne abbiamo chiesti solo 80.000: la differenza, 40.000 euro, sono gli interessi. In altre parole, prendere in prestito 80.000 euro per 30 anni costa 40.000 euro di interessi.

Il valore degli interessi però non è fisso nel tempo. Si calcola ogni mese sul debito residuo, cioè su quanto ancora si deve alla banca. All'inizio, quando il debito è grande, gli interessi pesano molto sulla rata. Con il passare del tempo, man mano che si restituisce il capitale, il debito residuo si riduce e con esso anche la quota di interessi. La quota di capitale rimborsata ogni mese cresce di conseguenza, accelerando progressivamente l'estinzione del debito.

Questo sistema si chiama ammortamento alla francese ed è il più diffuso in Italia. Ha una caratteristica importante: la rata mensile è sempre la stessa per tutta la durata del mutuo. Quello che cambia internamente, rata dopo rata, è la proporzione tra quota interessi e quota capitale. All'inizio la rata è composta in larga parte da interessi e in piccola parte da capitale. Verso la fine avviene il contrario: la quota capitale è preponderante, mentre gli interessi sono ormai minimi.

Come cambia la rata al variare di tasso, durata e importo

Una volta compresa la struttura del mutuo, è più semplice capire come intervenire sulla rata. Le variabili in gioco sono tre: l'importo preso in prestito, la durata del piano di rimborso e il tasso di interesse. Ognuna agisce sull'area del rettangolo in modo diverso.

Il tasso di interesse determina il costo del denaro preso in prestito. A parità di importo e durata, un tasso più alto aumenta la quota interessi e quindi la rata mensile. Un tasso più basso fa il contrario. È la variabile su cui si ha meno controllo diretto: dipende dalle condizioni di mercato e dal profilo del richiedente.

La durata è la leva più flessibile. Allungarla abbassa la rata mensile, ma aumenta il totale degli interessi pagati nel tempo, perché si prendono i soldi in prestito per più tempo. Accorciarla produce l'effetto opposto: rata più alta, ma meno interessi complessivi.

Nella valutazione della sostenibilità del finanziamento, le banche tengono normalmente conto anche del rapporto tra la rata e il reddito disponibile del cliente, secondo criteri che possono variare da intermediario a intermediario. Se la rata risulta troppo elevata rispetto alla capacità di rimborso, una durata maggiore può contribuire a renderla più sostenibile, pur comportando un costo complessivo più elevato del finanziamento.

L'importo finanziato, infine, dipende dal valore dell'immobile e dalla quota che si copre con risorse proprie. Più è alta la somma richiesta, più alta sarà la rata a parità di durata e tasso. Ridurre l'importo aumentando la quota di anticipo è il modo più diretto per alleggerire il peso mensile del mutuo.

Le tre variabili non agiscono in modo indipendente: cambiarle tutte insieme, o trovare il giusto equilibrio tra di esse, è parte integrante della fase di scelta del mutuo. Una simulazione online permette di vedere in tempo reale come cambia la rata al variare di questi parametri, senza impegno.

Tasso fisso, variabile o misto: come scegliere

Quando si richiede un mutuo, una delle decisioni più importanti riguarda il tipo di tasso:

• con il tasso fisso la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo: massima certezza, ma solitamente un tasso iniziale più alto;
• con il tasso variabile la rata cambia periodicamente in base all'andamento dell'Euribor: può scendere, ma può anche salire in modo significativo;
• il tasso misto combina un periodo iniziale a tasso fisso con la possibilità di rinegoziare successivamente.

La domanda pratica da porsi è una sola: se la rata aumentasse in modo significativo, riuscirei comunque a pagarla? La risposta orienta la scelta più di qualsiasi previsione sui mercati.

Per un approfondimento su come funzionano i diversi tassi e come confrontarli, puoi leggere la nostra guida alle tipologie e ai tassi dei mutui.

Mutui al 100%: quando è possibile finanziare l'intero valore della casa

In linea generale le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, proponendo al richiedente di coprire il restante 20% con risorse proprie. Esistono però situazioni in cui è possibile ottenere un mutuo che copre una quota più alta, fino al 100% del valore della casa.

Questa possibilità è riservata a categorie specifiche, in particolare giovani under 36 e nuclei familiari con ISEE sotto una certa soglia, che possono accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap. Il fondo si fa garante nei confronti della banca per la quota eccedente l'80%, permettendo di ottenere il finanziamento anche senza disporre dell'anticipo.

Va tenuto presente che un mutuo al 100% comporta rate più alte rispetto a uno all'80%, sia perché l'importo finanziato è maggiore, sia perché gli interessi si calcolano su un capitale più elevato. Prima di valutare questa opzione, è importante verificare la sostenibilità della rata rispetto al proprio reddito.

Estinzione anticipata: come funziona e cosa cambia

Una volta avviato il piano di rimborso, può capitare di trovarsi con liquidità in più e di volerla usare per ridurre il debito con la banca. È possibile farlo in qualsiasi momento, attraverso l'estinzione anticipata, totale o parziale.

L'estinzione anticipata totale significa saldare in un'unica soluzione tutto il debito residuo. Dal momento in cui si estingue il debito, gli interessi smettono di maturare: si risparmia l'intera quota di interessi che si sarebbe pagata nelle rate rimanenti. Il vantaggio è tanto maggiore quanto prima avviene l'estinzione, perché nelle fasi iniziali del piano la quota interessi ancora da pagare è più significativa.

L'estinzione anticipata parziale funziona in modo simile, ma invece di saldare tutto si restituisce solo una parte del debito residuo. In questo caso la banca ricalcola il piano di rimborso: nella maggior parte dei casi propone di mantenere la durata invariata e abbassare la rata mensile, tenendo conto del debito residuo più basso. Se invece si preferisce mantenere la rata invariata e accorciare la durata residua, basta chiederlo esplicitamente alla banca.

Consigli per gestire il tuo mutuo

Come già detto, una volta firmato l’atto di stipula del mutuo, la banca erogherà i fondi e li trasferirà al venditore dell’immobile, contestualmente al rogito.

A questo punto sarai ufficialmente proprietario/a di un immobile, con un mutuo attivo!

Alcuni consigli per il futuro:

• Pianifica il tuo budget mensile in modo da dare priorità al pagamento delle rate del mutuo;
• contatta subito la banca se prevedi difficoltà con il saldo delle tue rate;
• monitora via app il saldo del tuo conto e le scadenze delle rate.

Quanto mutuo puoi “permetterti”? Scoprilo prima, con la pre-delibera!

Per rendere la fase della delibera reddituale meno incerta e stressante, puoi valutare il servizio di pre-delibera. La pre-delibera è una valutazione preliminare, offerta da alcune banche – come ING – della tua capacità di ottenere un mutuo. Fornisce un’indicazione iniziale della fattibilità del finanziamento e può darti un’idea delle condizioni che avrà il mutuo, come il tasso di interesse che ti verrà applicato e l’importo massimo finanziabile. Ricorda però, che questa sorta di “lasciapassare” non avrà validità infinita: generalmente dura sei mesi.

Se entro il termine dei sei mesi individui la casa da acquistare, il processo per arrivare all’erogazione sarà molto più veloce perché la fase di istruttoria reddituale è già stata fatta! Alla pre-delibera dovrà comunque seguire la fase di valutazione immobiliare, per valutare il valore dell’immobile che intendi acquistare.

Mutuo in Vista, la pre-delibera di ING

Conosci il servizio di pre-delibera di ING? Si chiama Mutuo in Vista! Una volta compilato un modulo online e caricati i documenti anagrafici e reddituali, ti rilasceremo in pochi giorni l’attestato di pre-delibera. Il documento sarà valido per 6 mesi.

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• se acquisti una casa ad alta efficienza energetica (B, A o superiore);
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