Perizia mutuo: cos'è, come funziona, tempistiche

Quando si richiede un mutuo, uno dei passaggi chiave di tutto il processo è la perizia immobiliare. Non basta che la banca valuti il profilo del richiedente: deve anche verificare il valore dell'immobile che fungerà da garanzia del finanziamento. Da questa valutazione dipende in larga misura l'importo che la banca è disposta a erogare, e in alcuni casi anche la possibilità stessa di ottenere il mutuo.

Cos'è la perizia per il mutuo e a cosa serve

La perizia immobiliare per il mutuo è una valutazione tecnica dell'immobile oggetto del finanziamento, effettuata da un professionista incaricato dalla banca. Il suo scopo principale è determinare il valore di mercato dell'immobile, che la banca utilizzerà come base per calcolare l'importo massimo finanziabile.

La ragione è semplice: il mutuo è un prestito garantito dall'immobile stesso. Se il mutuatario non riesce a ripagare il debito, la banca ha il diritto di procedere alla vendita dell'immobile per recuperare il credito. Per questo ha interesse a sapere con precisione quanto vale quella garanzia, prima di erogare il finanziamento.

Chi effettua la perizia: il perito della banca

La perizia viene effettuata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) incaricato direttamente dalla banca, non scelto dal richiedente. Questo garantisce l'indipendenza della valutazione: il perito risponde alla banca e non ha interesse a gonfiare o abbassare il valore stimato.

Il perito effettua un sopralluogo fisico dell'immobile e redige una relazione tecnica che viene consegnata alla banca. Questa relazione ha valore legale e costituisce la base su cui la banca prende le proprie decisioni sul finanziamento.

Cosa viene valutato durante il sopralluogo

Durante il sopralluogo, il perito esamina l'immobile sotto diversi profili.

Valore commerciale

Il perito stima il prezzo di mercato dell'immobile tenendo conto di fattori come la localizzazione, la metratura, lo stato di conservazione, la classe energetica, la presenza di pertinenze (box, cantina, giardino) e i prezzi medi della zona.

Regolarità catastale e urbanistica

Il perito verifica che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell'immobile e che non siano presenti difformità edilizie, come tramezze spostate, verande non dichiarate, ampliamenti non autorizzati. Le difformità sostanziali bloccano il mutuo, perché compromettono la commerciabilità futura dell'immobile e quindi il suo valore come garanzia. In questi casi la soluzione passa quasi sempre da una sanatoria o da un aggiornamento catastale prima della delibera.

Stato conservativo

Il perito valuta le condizioni strutturali dell'immobile, gli impianti, le finiture e qualsiasi elemento che possa influire sul valore o sulla sicurezza del bene.

Come funziona la perizia della banca per il mutuo

La perizia viene avviata dalla banca dopo che il richiedente ha presentato la domanda di mutuo e la documentazione iniziale. Non è il richiedente a organizzare la perizia: è la banca che incarica il perito e coordina il sopralluogo, informando il richiedente della data e dell'orario della visita.

I documenti necessari per la perizia

Per effettuare la perizia, il perito ha bisogno di accedere a una serie di documenti relativi all'immobile. I principali sono la visura catastale aggiornata, la planimetria catastale, l'atto di provenienza, cioè il documento con cui l'attuale venditore ha acquisito la proprietà, il certificato di agibilità, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e, dove pertinente, la concessione edilizia o i provvedimenti di condono. È utile che questi documenti siano pronti prima del sopralluogo, per evitare ritardi.

Quanto tempo ci vuole: i tempi medi della perizia

Dalla richiesta della banca fino alla consegna della relazione finale, il processo può richiedere mediamente da 5 a 15 giorni lavorativi. I tempi si accorciano quando la documentazione è completa e l'immobile non presenta criticità; si allungano in presenza di difformità da verificare, documentazione incompleta o un elevato carico di lavoro del perito.

Una volta consegnata la relazione, la banca la esamina e procede con la fase successiva dell'istruttoria. La delibera del mutuo rappresenta l'approvazione finale del finanziamento da parte della banca e avviene dopo un'attenta analisi del rapporto di perizia e della documentazione finanziaria del richiedente.

Delibera e perizia: quale viene prima

La sequenza tra delibera e perizia varia da banca a banca, e capire quale delle due arriva prima è importante per pianificare i tempi dell'acquisto.

In molti casi la banca effettua prima una delibera reddituale, una valutazione preliminare del profilo del richiedente basata su reddito, stabilità lavorativa e merito creditizio, e solo successivamente avvia la perizia sull'immobile. Questo approccio permette al richiedente di sapere in anticipo se ha i requisiti per ottenere il mutuo, prima di sostenere i costi della perizia.

ING, ad esempio, offre il servizio Mutuo in Vista: una pre-delibera reddituale che permette di ottenere un'attestazione di fattibilità del finanziamento prima ancora di aver trovato l'immobile, con validità di sei mesi. In questo modo, quando si individua la casa e si avvia la perizia, la parte reddituale è già stata verificata e i tempi complessivi si accorciano.

Cosa succede dopo la perizia

Se la perizia ha esito positivo e il valore stimato è coerente con l'importo richiesto, la banca procede con la delibera definitiva del mutuo. La validità temporanea della delibera è generalmente compresa tra 60 e 90 giorni, ma può variare a seconda della banca e delle condizioni specifiche del mutuo. Entro questo termine deve essere fissato il rogito notarile.

Se invece la perizia evidenzia criticità, la banca può richiedere ulteriori documentazioni, ridurre l'importo finanziabile o, nei casi più gravi, rifiutare il mutuo.

Per approfondire le fasi complessive del processo di richiesta del mutuo, dalla domanda iniziale fino alla stipula, puoi leggere la nostra guida completa al mutuo online.

Domande frequenti sulla perizia mutuo (FAQ)

La perizia del mutuo è a carico del cliente o della banca?

Il costo della perizia è in genere a carico del richiedente, anche se tecnicamente viene effettuata da un perito incaricato dalla banca. L'importo varia in base alla complessità dell'immobile e alla banca, ma si aggira indicativamente tra i 200 e i 500 euro. Alcune banche includono la perizia nei costi dell'istruttoria o la offrono gratuitamente in determinate condizioni: vale la pena verificarlo al momento della richiesta.

Posso scegliere io il perito per la perizia del mutuo?

No. Il perito è incaricato direttamente dalla banca e il richiedente non può sceglierlo né sostituirlo. Questo garantisce l'indipendenza della valutazione.

La perizia fatta per una banca vale anche per un'altra?

In generale no. Ogni banca incarica il proprio perito e richiede una perizia redatta secondo i propri standard. Se si decide di cambiare banca dopo aver già fatto una perizia, questa andrà quasi sempre rifatta.

Mutuo rifiutato dopo perizia positiva: perché può succedere?

Una perizia positiva non è garanzia di approvazione del mutuo. La banca valuta sempre l'insieme della pratica: se emergono criticità nel profilo reddituale del richiedente, variazioni nella situazione lavorativa o finanziaria rispetto alla domanda iniziale, o problemi nella documentazione legale dell'immobile, il mutuo può essere rifiutato anche a fronte di una perizia con esito favorevole.

Cosa fare se il valore periziato è inferiore al prezzo d'acquisto?

È una situazione che capita, soprattutto in mercati con prezzi in rapida crescita. In questo caso la banca calcolerà l'importo massimo finanziabile sul valore periziato e non sul prezzo di acquisto concordato con il venditore. La differenza dovrà essere coperta con risorse proprie.