Quanto posso chiedere di mutuo? Come calcolarlo

Quando si inizia a pensare all'acquisto di una casa, una delle prime domande è quasi sempre questa: quanto mutuo posso chiedere? La risposta non è un numero fisso, ma il risultato di una valutazione che le banche fanno su più variabili. Conoscere i criteri che usano aiuta a farsi un'idea realistica prima ancora di sedersi allo sportello.

Come le banche calcolano l'importo massimo del mutuo

Il criterio principale che le banche applicano è il rapporto rata/reddito: in linea generale, la rata mensile del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile del richiedente.

Il ragionamento alla base è semplice: dopo aver pagato la rata, deve restare abbastanza per coprire le spese ordinarie di vita. Le banche affiancano spesso al rapporto rata/reddito un secondo parametro: la soglia minima di sussistenza, ovvero la somma che deve restare disponibile ogni mese dopo aver pagato la rata, per coprire le spese essenziali di vita. Non esiste una cifra fissa uguale per tutti, ma come riferimento orientativo si parla di circa 800 euro mensili per una persona sola, a cui si aggiungono circa 200 euro per ogni membro aggiuntivo del nucleo familiare.

Il secondo criterio è il Loan to Value (LTV): il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Generalmente, un LTV più alto significa un rischio maggiore per la banca, che tende a finanziare al massimo l'80% del valore dell'immobile. Chi vuole acquistare una casa da 200.000 euro può quindi aspettarsi un mutuo massimo intorno a 160.000 euro, dovendo coprire il restante 20% con risorse proprie.

Quanto mutuo puoi chiedere in base al reddito

Applicando la regola del 30-35%, è possibile fare stime concrete per diverse fasce di reddito. Le cifre che seguono sono indicative e basate su un mutuo con durata di 30 anni: l'importo reale dipende sempre dal tasso applicato, dalla durata scelta e dalla situazione complessiva del richiedente.

Con 1.500 euro al mese: una stima concreta

Con uno stipendio di 1.500 euro al mese, in linea di massima la rata sostenibile per la banca si aggira intorno ai 550 euro mensili. Con una rata di questa entità e una durata di 25-30 anni, l'importo finanziabile si colloca indicativamente tra 100.000 e 120.000 euro, a seconda del tasso applicato.

Con 2.000 euro al mese: quanto si può chiedere

Con un reddito di 2.000 euro mensili, generalmente la rata non dovrebbe superare i 600-700 euro al mese. Questo si traduce in un mutuo indicativo tra 140.000 e 160.000 euro su una durata di 30 anni. Con un garante o un secondo reddito, la capacità di credito può aumentare in modo significativo.

Con 3.000 euro o più: come cambia la capacità di credito

Con un reddito di 3.000 euro mensili, a titolo indicativo l'importo massimo della rata sostenibile si colloca tra 900 e 1.050 euro. Su una durata trentennale, questo permette di accedere, genericamente, a importi finanziabili nell'ordine di 200.000-240.000 euro.

Cosa influenza l'importo del mutuo oltre al reddito

Il reddito è il punto di partenza, ma non è l'unica variabile che conta. Le banche guardano anche ad altri elementi che possono alzare o abbassare l'importo concedibile.

• Gli impegni finanziari già in corso. Se si hanno rate di prestiti, finanziamenti o leasing già attivi, queste vengono sommate alla rata del mutuo nel calcolo del rapporto rata/reddito. Chi ha già un prestito personale da 200 euro al mese, ad esempio, parte con quella quota già "impegnata" del proprio reddito disponibile.
• La stabilità lavorativa. Un lavoratore occasionale o precario avrà meno probabilità di ottenere un mutuo a causa delle scarse garanzie economiche. I contratti a tempo indeterminato offrono le migliori condizioni di accesso; per i lavoratori autonomi la valutazione è più articolata e richiede in genere almeno due o tre anni di dichiarazioni dei redditi.
• Il valore dell'immobile. Il Loan to Value determina il tetto massimo finanziabile indipendentemente dal reddito. Su un immobile da 150.000 euro, l'80% finanziabile è 120.000 euro: non importa quanto sia alto il reddito, difficilmente la banca andrà oltre quella soglia senza garanzie aggiuntive.
• La durata del mutuo. Una durata più lunga abbassa la rata mensile e permette di accedere a importi più alti a parità di reddito, ma aumenta il costo totale del finanziamento. È uno dei parametri su cui si può lavorare per trovare l'equilibrio tra rata sostenibile e importo necessario.
• L'età del richiedente. La durata del mutuo non può estendersi oltre una certa età, che varia da banca a banca ma si aggira generalmente intorno ai 75-80 anni. Chi richiede un mutuo a 50 anni ha meno anni a disposizione per ammortizzarlo, il che può ridurre l'importo concedibile.

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Domande frequenti su quanto mutuo si può chiedere (FAQ)

Posso chiedere un mutuo che copre il 100% del valore della casa?

In genere no. La maggior parte delle banche finanzia fino all'80% del valore dell'immobile, richiedendo al richiedente di coprire il restante 20% con risorse proprie.

Due redditi contano il doppio per il mutuo?

Non esattamente il doppio, ma la presenza di un cointestatario aumenta in modo significativo la capacità di credito. La banca somma i redditi dei richiedenti e applica il rapporto rata/reddito sul totale. Due redditi da 1.500 euro permettono di accedere a un importo molto superiore rispetto a un singolo reddito da 3.000 euro, perché la valutazione del rischio cambia in presenza di due fonti di reddito distinte.

Quanto mutuo posso chiedere se ho già un prestito in corso?

La rata del prestito in corso viene sottratta dalla quota disponibile per il mutuo. Con un reddito di 2.000 euro e una rata di prestito da 200 euro già in corso, la capacità di rimborso residua per il mutuo scende a 400-500 euro mensili, con un impatto diretto sull'importo finanziabile.