Mutuo cointestato: come funziona e cosa succede se ci si separa

Comprare casa in due è spesso la scelta più naturale per una coppia, e il mutuo cointestato è lo strumento che lo rende possibile. Ma "cointestato" non significa semplicemente che si pagano le rate in due: significa che entrambi i firmatari rispondono solidalmente dell'intero debito nei confronti della banca. Vediamo nel dettaglio come funziona.

Cos'è il mutuo cointestato e come funziona

Il mutuo cointestato è un finanziamento sottoscritto da due o più persone, che diventano entrambe debitrici nei confronti della banca. Il principio giuridico che regola questa situazione è quello della solidarietà passiva: la banca può richiedere il pagamento dell'intera rata a qualsiasi dei cointestatari, indipendentemente da come la coppia ha deciso di dividere l'onere internamente.

In pratica, se uno dei due smette di pagare, la banca non si accontenta di ricevere metà rata dall'altro: può pretendere l'intera somma da chiunque dei due cointestatari. Chi paga per intero avrà poi un diritto di rivalsa sull'altro, ma questo è un accordo interno che non riguarda la banca.

Questo meccanismo ha anche un risvolto positivo: in fase di richiesta, la banca valuta il reddito complessivo di entrambi i cointestatari, il che spesso permette di accedere a importi più elevati rispetto a quanto otterrebbe uno solo dei due.

Mutuo cointestato tra non sposati: è possibile?

Sì, non è necessario essere sposati per sottoscrivere un mutuo cointestato. Coppie di fatto, conviventi, fratelli, genitori e figli o qualsiasi altra combinazione di persone possono richiedere un mutuo insieme. La banca valuta la situazione finanziaria e creditizia di tutti i cointestatari, indipendentemente dal rapporto personale che li lega.

Vale però la pena sottolineare che tra persone non sposate non esistono automaticamente le tutele patrimoniali previste dal diritto di famiglia. In caso di rottura della convivenza, le regole che si applicano sono quelle della comproprietà dell'immobile, non quelle della separazione coniugale. È un elemento da considerare prima di firmare, soprattutto se i contributi economici dei due sono molto diversi.

Mutuo cointestato pagato da uno solo: cosa succede

Può capitare che uno dei due cointestatari paghi l'intera rata del mutuo, magari perché l'altro è temporaneamente in difficoltà, perché si è separati ma non si è ancora trovato un accordo sull'immobile, o per qualsiasi altra ragione. Dal punto di vista della banca, questa situazione non crea problemi: riceve comunque il pagamento e non ha interesse a distinguere chi dei due ha versato la somma.

Il problema si pone nei rapporti interni tra i cointestatari. Chi paga per intero matura un diritto di credito nei confronti dell'altro per la quota di sua competenza. Se la situazione si prolunga senza un accordo esplicito, questo credito può essere fatto valere in sede legale, ma richiede di dimostrare i pagamenti effettuati e di avere una base contrattuale o giuridica su cui fondarsi.

Per tutelarsi in questi casi, è consigliabile documentare tutti i pagamenti effettuati conservando le ricevute dei bonifici e formalizzare per iscritto qualsiasi accordo raggiunto con l'altro cointestatario, preferibilmente con il supporto di un legale.

Separazione con casa cointestata e mutuo in corso: cosa fare?

La separazione è il momento in cui la cointestazione del mutuo diventa più complessa da gestire. Un punto fondamentale da tenere presente è che la separazione, di per sé, non modifica in nulla gli obblighi verso la banca: il vincolo solidale persiste immutato anche dopo la fine del rapporto. Se uno dei due ex coniugi non paga, l'altro può essere chiamato a farlo, indipendentemente da quanto stabilito nell'accordo di separazione.

Questo significa che gli accordi interni su chi si tiene la casa e chi paga le rate non hanno effetto nei confronti della banca, che continua a considerare entrambi i cointestatari solidalmente responsabili dell'intero debito. Per sciogliere questo vincolo è necessario intervenire formalmente sul contratto di mutuo.

Le opzioni disponibili: vendita, accollo o sostituzione

Esistono diverse strade per gestire un mutuo cointestato in caso di separazione, ciascuna con caratteristiche e condizioni diverse.

Vendita dell'immobile

È la soluzione più definitiva: si vende la casa, si estingue il mutuo con il ricavato ed entrambi i cointestatari vengono liberati dall'obbligazione. Il vantaggio è la semplicità e la certezza; lo svantaggio è che richiede l'accordo di entrambe le parti e che il ricavato potrebbe non coprire interamente il debito residuo, soprattutto se il mutuo è stato acceso di recente.

Accollo del mutuo

Uno dei due cointestatari si fa carico dell'intero debito, assumendo su di sé la responsabilità del mutuo. Esistono due forme di accollo.

L'accollo liberatorio è la soluzione più tutelante per chi esce dal mutuo e richiede il consenso esplicito della banca, che valuta se il cointestatario rimanente ha reddito e merito creditizio sufficienti per sostenere il debito da solo. Se la banca accetta, il cointestatario che esce viene formalmente liberato dall'obbligazione.

Se la banca non accetta la liberatoria, rimane solo l'accollo interno: uno dei due si impegna a pagare, ma entrambi restano obbligati nei confronti della banca, con il diritto di rivalsa del pagante sull'altro.

Sostituzione del mutuo

Con la sostituzione del mutuo, viene stipulato un nuovo finanziamento presso un’altra banca, grazie al quale si estingue il precedente. A differenza della surroga, in questo caso è possibile modificare l’importo residuo e anche gli intestatari, ma trattandosi di un nuovo finanziamento sarà necessario farsi carico dei costi di una nuova accensione (istruttoria, perizia, atto notarile…).

In tutti i casi, il supporto di un legale o di un notaio è fortemente consigliabile per tutelare entrambe le parti e per redigere accordi che abbiano effetto anche nei confronti della banca.

Come tutelarsi prima di firmare un mutuo cointestato

Le difficoltà che si possono incontrare con un mutuo cointestato sono in gran parte prevedibili. Alcune accortezze concrete prima di firmare aiutano a ridurre i rischi:

• Definire per iscritto le quote di proprietà. La proprietà dell'immobile e la cointestazione del mutuo sono due cose distinte: si può essere cointestatari del mutuo al 50% e proprietari dell'immobile in quote diverse. Chiarire fin dall'inizio le quote di proprietà, possibilmente con atto notarile, evita controversie future sulla divisione del patrimonio.
• Regolare per iscritto le modalità di pagamento. Un accordo scritto tra i cointestatari su chi paga quanto e come è utile come riferimento interno in caso di disaccordi futuri.
• Considerare una polizza vita. Come abbiamo visto nell'articolo su mutuo e morte del titolare, una polizza vita collegata al mutuo protegge l'altro cointestatario in caso di decesso, evitando che si trovi a dover sostenere l'intero debito da solo.

Domande frequenti sul mutuo cointestato (FAQ)

Si può togliere un cointestatario dal mutuo senza vendere la casa?

Sì, attraverso l'accollo liberatorio o la sostituzione. In entrambi i casi, la banca deve valutare se il cointestatario rimanente ha le caratteristiche economiche per sostenere il debito da solo. Se la banca non accetta, l'unica alternativa che libera formalmente entrambi è la vendita dell'immobile e l'estinzione del mutuo.

Il mutuo cointestato influisce sull'ISEE di entrambi?

Sì. Il mutuo cointestato entra nel calcolo dell'ISEE di ciascun cointestatario come debito residuo da sottrarre al patrimonio immobiliare. Allo stesso modo, la quota di proprietà dell'immobile contribuisce al patrimonio di ciascuno. L'effetto sull'ISEE dipende dal valore dell'immobile, dal debito residuo e dalla quota di proprietà di ciascun cointestatario.

Cosa succede al mutuo cointestato se uno dei due muore?

Il debito residuo entra nell'asse ereditario del defunto. Gli eredi che accettano l'eredità subentrano nella quota del mutuo del cointestatario deceduto, mentre il cointestatario superstite rimane responsabile della propria quota. Se era stata sottoscritta una polizza vita a copertura del mutuo, la compagnia può estinguere il debito residuo, liberando sia il superstite che gli eredi dall'obbligazione.